국토부, `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지 추가 공급

정부는 4일(목), 관계부처 합동으로 정부․지자체․공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방’을 발표했다.

이번 혁신방안은 아래의 3대 기본원칙에 기초하고 있다.

첫째, 주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제 완화.
도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시․건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않는다.

둘째, 공공주도로 절차를 대폭(多) 간소화.
공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축한다.

셋째, 그 결과 발생하는 이익은 함께(多) 공유.
규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자․영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유한다.

이번 대책에는 우리 도시에 대한 많은 고민이 담겨있다.
많은 국민들이 직주근접성이 우수한 대도심 내에서 양질의 부담가능한(Affordable Housing) 주택에 거주하기를 희망한다.

그러나, 최근 이례적 초저금리 지속으로 주택가격이 상승하고, 산업․주거․생활 트렌드 변화와 가구분화 등으로 도심 주택에 대한 수요 증가세가 더해지면서 도시민들의 전반적인 주거비 부담이 증가하고 있다.

정부가 그간 도심 내 주택 공급기반을 강화하기 위한 노력을 지속해 왔지만, 집값 상승기대가 지속되고, 도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지면서 내 집 마련 불안 심리가 확산되고 있다.

이에, 주택 시장 안정을 위해서는 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심 내에 공급할 수 있는 획기적 공급방안이 시급하다. 또한, 4차 산업혁명, 제로 에너지 등 신기술 발전, 비대면 소비 등 생활패턴 변화에 맞춰 도시공간구조 개편 필요성도 높아지고 있다.

그러나, 우리 도시는 이러한 메가트렌드를 쫓아가기에는 다소 경직적인 모습을 보이고 있는 것이 사실이다. 역세권은 대중교통과 녹색기술을 접목하여 저탄소 주거-상업 복합지구를 갖춘 고밀개발이 필요하다. 입지가 우수한 역근처에 인접할수록 오히려 소형필지와 노후 건축물의 비율이 높아지면서 낮은 밀도로 이용되고 있는 경우가 많다.

4차 산업 전진기지로 탈바꿈되어야 할 준공업지역도 마찬가지이다. 기존 산업이 쇠락해 건축물의 노후화가 진행되고 있으며 서울의 일부 준공업지역은 사실상 주거지로 사용되고 있는 실정이다.

보육, 헬스, 택배, 안전시설을 갖춘 양질의 보금자리여야 할 저층주거지는 사업성 부족, 주민갈등으로 슬럼화가 진행되고 있다.

그러나 현재의 개발수단만으로는 한계가 있다.
도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 것은 토지주, 세입자, 상인들의 이해관계가 다양․복잡하고, 마땅한 개발수단이 없기 때문이다. 재개발․재건축 등 정비사업은 그간 도심 공급에 큰 역할을 해왔지만, 절차가 복잡하고 조합원간 이해상충으로 사업에 장기간이 소요됐다.

주거환경 개선을 위한 도시․건축규제 완화의 이익이 사유화되고, 이를 노리는 투기성 수요 유입으로 역대 어느 정부도 과감한 규제개혁을 추진하지 못했다.

특히, 비대위와 조합 간 갈등, 조합원 간의 갈등, 시공사와의 유착, 조합 비리 등 각종 사회문제도 발생하고 있다.

정비구역이 아닌 곳은 더 어렵다. 일정 규모 이상의 공동개발을 위해서는 토지주들 간 의견이 조율 되어야 하나, 다양한 이해관계의 상충 요소가 내재되어 있다.

대형․소형 건물 혼재, 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등 소유주들간 이해 상충, 잘 되는 상가와 쇠퇴한 상가, 개발비 부담 능력이 없는 토지주들까지 너무나 복잡하지만 마땅한 법적절차나 수단이 없는 것이 현실이다.

공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있다.
공공이 다양한 이해관계를 책임지고 조율할 수 있다. 토지주에게는 기존에 생각했던 수준보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장하고, 사업이 끝날 때까지 인허가‧개발비용‧주택경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담한다.

개발비용 부담 능력이 없는 토지주에게는 분담금 없는 주택, 오랜기간 같은 장소에서 장사해온 상인에게는 새 건물로 재정착의 기회, 다가구 주택 월세수입에 의존하고 있는 어르신에게는 매월 배당금을 받을 수 있는 리츠 주식 등 다양한 대안을 제시할 수 있다.

사업 참여가 가능한 대상지도 대폭 확대했다. 기존의 정비구역 뿐만 아니라 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 非 정비 구역까지 적용 가능한 모델을 신설하여 새로운 주택공급을 원하는 주민들의 수요를 충족시킨다는 계획이다.

개발사업으로 내몰릴 수도 있는 사회적 약자도 두텁게 보호한다. 세입자․영세상인 등 개발사업이 시작되면 외곽으로 내몰릴 수밖에 없는 취약계층에게는 임시 영업공간, 건설 후 공급될 새 아파트의 공공임대주택을 재정착용으로 제공한다.

동시에, 사업 구역 간의 순환정비 및 수도권 인근 택지를 활용한 광역 순환정비를 통해 주택멸실 및 이에 따른 이주수요에도 효과적으로 대응할 수 있다.

개발이익 사유화 걱정이 없어 과감한 규제완화도 가능하다.
공공은 발생하는 수입을 모두 공익 상의 목적으로만 사용하므로 과감한 용도지역 변경 및 용적률 완화, 기부채납 완화 등이 가능하고, 재건축의 경우 초과이익 부담금을 부과하지 않는다.

그 결과 얻은 개발이익은 우리 사회 모두가 공유한다. 개발이익은 토지주 추가수익, 생활SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대․공공자가주택 등에 활용할 계획이다.

공공주도 3080+로 내집 마련 기회를 대폭 늘리겠다.
이번 대책을 통해 非정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 ‘공공 직접시행 정비사업’, 도시재생의 실행력을 강화한 ‘주거재생혁신지구’ 사업을 추진한다.

대표적으로 신규 도입되는 ‘도심 공공주택 복합사업’은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 추진한다.

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획이다.

금번 대책을 통해 ‘25년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 ‘총 83.6만호 신규 부지’를 확보할 계획이다.

금번 83.6만호 중 약 57.3만호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다.

기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책이다.

이번 대책에서 제시한 물량은 면밀한 입지요건 검증 및 GIS 분석을 통해 사업이 가능한 부지들을 확인하고, 그간 정부 또는 민간에서 추진했던 사업들의 주민참여율을 근거로 공급물량을 산출했다